זה לא סוד שבשנים האחרונות הריביות בבנקים על משכנתאות רק עולות. עם זאת, לא כולם יודעים שאם יש לכם משכנתא אתם יכולים לנצל את המצב לטובתכם.

קוראים לזה גרירת משכנתא וזה ממש לא מסובך כמו שזה נשמע. המשמעות של זה היא פשוטה: אם יש לכם משכנתא בת כמה שנים ואתם רוצים למכור את הדירה, אתם יכולים לגרור את תנאי המשכנתא שלכם לדירה החדשה כולל הריביות הישנות והנמוכות.

השאלה היא איך עושים את זה נכון ומתי זה משתלם. אנחנו מזמינים אתכם להמשיך בקריאה ולקבל את כל התשובות, אבל נתחיל בדוגמה שתבהיר לכם את הסוגייה

דוגמה לגרירת משכנתא

יש ברשותכם דירה בשווי 2 מיליון ₪ שעליה לקחתם משכנתא בגובה מיליון ₪, אבל עקב נסיבות החיים (ילדים שגדלו, משפחה שהתרחבה, תאומים שנולדו בהפתעה ועוד) אתם מעוניינים לעבור לדירה גדולה יותר – מה שמכניס אתכם לסטטיסטיקה בתור משפרי דיור.

הבעיה היא שהדירה החדשה עולה 2.5 מיליון ₪, אבל אין לכם הון עצמי. במקרה כזה תאלצו למכור את הדירה שברשותכם ב-2 מיליון ₪, להחזיר את המשכנתא שלכם (שהיא כאמור בגובה של מיליון ₪) וליהנות מהון עצמי (לפני מיסוי) של מיליון ₪.

זה אמנם לא רע, אבל זה לא יספיק לדירה החדשה – מה שאומר שתצטרכו לקחת משכנתא על כ-80% מיתרת הסכום, מה שנחשב לפעולה מסוכנת מבחינה פיננסית.

גרירת משכנתא מאפשרת לכם להעביר את המשכנתא הקיימת לדירה החדשה (שהיא כאמור בגובה של מיליון ₪), כך שיישאר לכם לקחת משכנתא חדשה בגובה 500,000 ₪ בלבד – סכום סביר בהחלט שלא יסכן אתכם מבחינה כלכלית.

סוגים של גרירת משכנתא

אם נמשיך עם הדוגמא מקודם עומדות בפניכם שתי אפשרויות של גרירת משכנתא. האופציה הראשונה היא במקרה שמכרתם את הדירה הישנה ורכשתם את הדירה החדשה. במקרה כזה הבנק פשוט מעביר את המשכנתא הישנה לכתובת החדשה.

במקרה שמכרתם את הדירה הישנה אבל עוד לא רכשתם את הדירה החדשה, יש אפשרות שהבנק יהפוך את המשכנתא הישנה לערבות בנקאית על הדירה החדשה- מה שאומר שהקונה מעביר את הכסף על הדירה הישנה שלכם לבנק ולא אליכם.

במקרה כזה אתם לא סוגרים את המשכנתא הקיימת באמצעות הכספים שמעביר אליכם הקונה, אלא עושים שימוש בתנאים הטובים שלה בדירה החדשה והבנק משמש כנאמן לכספי מכירת הדירה.

כלומר, ברגע שתקנו את הדירה החדשה תנאי המשכנתא הקיימת יעברו לדירה החדשה כמו באופציה א'. נשמע פשוט? אז זהו שלא כי יש שני סייגים:

• באופציה הראשונה תדרשו להליכים בירוקרטיים יחסית מורכבים
• באופציה השנייה תדרשו לשלם 5-10% מערך המשכנתא שלכם לבנק כבטחון

מתי כדאי לגרור משכנתא?

עכשיו שהיתרונות והחסרונות של גרירת משכנתא ברורים הגיע הזמן לדעת את השורה התחתונה, כלומר מתי כדאי לגרור משכנתא ומתי לא.

התשובה הפשוטה היא לגרור משכנתא כאשר יש לכם משכנתא טובה, אבל המציאות מורכבת יותר משתי סיבות:

1. גרירת משכנתא לרוב משמעה החזר חודשי גבוה יותר כי אתם משלמים למעשה פעמיים: פעם אחת את המשכנתא הקודמת ופעם שנייה את המשכנתא החדשה שלקחתם על הדירה החדשה
2. גרירת משכנתא נחשבת לאפשרית רק בבנק שבו לקחתם את המשכנתא המקורית, כך ששווה לשקול אפשרות של לקיחת משכנתא חדשה לגמרי בבנק אחר על כל הסכום (המשכנתא הישנה + החדשה).
3. גרירת משכנתא כוללת לקיחת משכנתא חדשה על הדירה החדשה, כך שאתם צריכים לעבור את כל תהליך קבלת המשכנתא מחדש כולל אישור עקרוני מהבנק
4. גרירת משכנתא לא נחשבת משתלמת לבנק במידה והדירה החדשה זולה מהישנה, כך שיש סיכוי שהוא ידחה את בקשתכם – מה שאומר שצריך לקחת גם את האפשרות הזו בחשבון.

צלום: FREEPIK